房地产信托之所以高收益是因为房地产企业融资成本相对较高。之所以房地产信托融资成本高是因为两个方面的原因。

首先是房地产本身的行业属性使然。房地产行业天然属于对现金流要求极高的行业，无论是前期拿地、建设，还是后期营销、去化，少了钱一天都不行，而房企只有卖了房才能资金回笼，周期较长；其次，也跟现在“房住不炒”的政策相关。房企现金流需求大，只好高息融资；最后，也是源于房地产行业的高利润率。因此，房地产信托融资成本高，项目收益高也就成了必然。

那么，如何优选优质的房地产项目呢？这里为投资者介绍几个重要的方面。

一、了解四三二标准

业内通行的“四三二标准”，大体说来就是：房地产公司4证齐全、项目中房地产公司至少要有30%的自有资金、指融资方至少有二级或以上的资质。

四三二标准是银行和其他大型金融机构衡量放款的重要标准之一，因此也一定程度上反映了房产商的再融资能力，是投资者优选房产项目的重要参考。

二、关注融资主体

融资项目融资主体的资质自然是投资者应当考察的第一要素。房地产信托背景大致可分为央企、国企、上市公司背景、地产百强和当地中小型房地产开发商。显而易见，不同背景的房产商的管理能力、融资能力不可同日而语。

具有强大背景的房产商一定比稍弱的房产商项目好吗？也不尽然，一个重要的指标就是负债率。房地产是公认的高负债率行业，一般房产商的负债主要包括短期借款、应付账款、应付票据、长期借款、应付债券等。尤其要关注的是短期负债（一年内需偿还的债务）在房地产大周期下行的过程中，现金为王，负债越大、现金越少的房企，违约风险相对就会更高一些。

三、判断融资项目本身能否迅速回笼资金

房产商拿来回购、偿还债务的款项通常都是项目的回笼资金，因此，房产项目本身资质如何，能不能快速流转去化，拿到钱还款就是投资者应当考虑的核心问题。大体上来说，一二线城市比三四线城市项目安全。

四、关注风控措施

风控措施往往是我们考虑项目的最后一步。假设房地产去化不计预期，融资方不能及时还款，这时项目的担保方、抵押物就要派上用场。

假设某房产商的房子钱不能到位，而所属集团提供了担保，信托公司就会向所属集团申请偿还。大型房产商出于品牌、再融资考虑，通常也会内部做好资金周转，需要格外重视的是中小型房地产商的担保方是否有偿还能力。

信托的风控中，往往还有其他抵押措施：例如土地抵押、住宅抵押、商住楼抵押等等，除了是否足值外，抵押物能否快速处理也是我们考虑的重点。例如一栋上海的居民楼抵押和一块三线城市的远郊地块抵押，显然流动性更好的居民楼抵押是更好的选择。

掌握了上述几个方面，大致上就可以判断出一个信托项目是否优质。投资者必要时仍要借助专业理财顾问的力量，帮助自己做出理性决策。

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